萬科2022年度業(yè)績推介會

3月30日，萬科A發(fā)布了2022年全年業(yè)績，公司凈利潤止跌企穩(wěn)，但包括郁亮在內(nèi)的萬科管理層需要從往年經(jīng)濟利潤獎金中返還1.06億元，原因是沒有實現(xiàn)內(nèi)部規(guī)定的經(jīng)濟利潤。

截至目前，萬科、龍湖是TOP10房企中為數(shù)不多凈利潤正向增長企業(yè)。據(jù)財報顯示，截至2022年底，萬科歸屬于上市公司股東的凈利潤 226.2億元，同比增長 0.4%。實現(xiàn)營業(yè)收入 5038.4億元，同比增長 11.3%。

(資料圖片)

2022年萬科A的分紅率是35.65%，董秘朱旭稱，如果加上現(xiàn)金回購股票的部分，分紅率可以達(dá)到 41.4%，但和2021年的50.06%相比，仍有所下降。

業(yè)績會上，郁亮還釋放了兩個關(guān)鍵信號：

一是行業(yè)再也回不到對于住宅開發(fā)過于依賴的階段，對大企業(yè)而言，開發(fā)經(jīng)營、服務(wù)并重是必然選擇；二是萬科的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)因為起步早，“學(xué)費”基本已經(jīng)交完。

平安證券分析師稱，考慮市場修復(fù)速度低于此前預(yù)期，下調(diào)萬科23、24年盈利預(yù)測，維持“推薦”評級，預(yù)計公司2023-2024年歸母凈利潤分別為233億元、235億元，這分別較之前預(yù)測數(shù)額減少17億元、36億元。

1，區(qū)域公司業(yè)績分化加劇

據(jù)財報顯示，2022年，萬科實現(xiàn)合同銷售金額4169.7億元，同比下降33.58%。按區(qū)域劃分來看，南方區(qū)域、上海區(qū)域分別實現(xiàn)1039億元、1363億元的銷售額，合計占比高達(dá)67.6%。相比之下，北京區(qū)域銷售金額實現(xiàn)570.3億元，占比僅為13.7%，同時銷售面積占比達(dá)18%，高于銷售金額占比。相比集團內(nèi)部其他區(qū)域公司，處于以價換量狀態(tài)。

業(yè)績會上，萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海特意點名了上海及南方區(qū)域，提出該區(qū)域重點建設(shè)了“商辦住綜合體”的開發(fā)與經(jīng)營能力，而東北、華北、西北、華中區(qū)域需要在穩(wěn)定量產(chǎn)等方面牢固地建立優(yōu)勢。

在這個過程中，張海沒有提到萬科北京區(qū)域，2023年初，萬科在區(qū)域及城市層面進(jìn)行了一系列管理層人事調(diào)動，其中外界較為意外的就是北京區(qū)域變動：原北京區(qū)域副總經(jīng)理曾巍出任東北區(qū)域首席合伙人，原東北區(qū)域首席合伙人林曈擔(dān)任北京公司總經(jīng)理。

張海在業(yè)績會上分享，“在跟自己比、跟市場比、跟同行比這三比的基礎(chǔ)上，集團制定了業(yè)績目標(biāo)，主要就是設(shè)定了認(rèn)購、簽約回款和回款率的及格線和"金線標(biāo)準(zhǔn)"，"金線標(biāo)準(zhǔn)’是比較優(yōu)良的標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)也是評價和考核各個業(yè)務(wù)單位業(yè)績和第一負(fù)責(zé)人業(yè)績的重要依據(jù)?！?/p>

郁亮曾反思，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營離散度高，是導(dǎo)致集團2021年凈利潤下降的原因之一，張海在此次業(yè)績會上提出，“去年對集團的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)進(jìn)行反思，后來開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)主要圍繞保安全、穩(wěn)利潤、提回報，使得經(jīng)營離散度高的問題得到了顯著改善。”

張海指出，2022年，萬科突出運營在業(yè)務(wù)管理的中樞作用，“集團將可售產(chǎn)能超過1個億的項目都納入了重點的管理范圍，這類項目大概有779個，集團基于資源資產(chǎn)的底表以銷定產(chǎn)，動態(tài)調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏和量價關(guān)系。集團認(rèn)為，每個月、每個季度扎扎實實地完成銷售任務(wù)是最重要的。”

對于市場普遍關(guān)心的房地產(chǎn)市場整體形勢問題，郁亮比較謹(jǐn)慎，他認(rèn)為現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”，市場仍然處于溫和恢復(fù)的階段。

在財務(wù)方面，萬科一向表現(xiàn)穩(wěn)健，同時也出現(xiàn)有息負(fù)債略有上升，現(xiàn)金流略微下降的情況。截至報告期末，萬科有息負(fù)債達(dá)3141億元，同比上升18%；貨幣資金同比下降8.1%至1372億元，對于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為 2.1倍。

2022年萬科對負(fù)債進(jìn)行優(yōu)化，在整個有息負(fù)債結(jié)構(gòu)中，長期負(fù)債占比提高至79.5%，銀行貸款1903.7億元，債券856.1億元，其他借款381.3億元。其中銀行貸款占主力，這也讓萬科公開市場融資壓力相對更小。凈負(fù)債率 43.7%，處于行業(yè)低位。融資方面，新增融資的平均成本為 3.88%。

2，郁亮：經(jīng)營型業(yè)務(wù)是長錢、小錢、辛苦錢

在“致股東”信里，萬科反復(fù)強調(diào)，“開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模不再也不應(yīng)是衡量房企的唯一標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)營型業(yè)務(wù)是又長又遠(yuǎn)的路?！钡刂聊壳?，萬科的經(jīng)營型業(yè)務(wù)收入、以及對利潤的貢獻(xiàn)，仍比較有限。

年度業(yè)績顯示，萬科2022年經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入512.6億元，同比增長23.1%，長租公寓、萬物云均實現(xiàn)兩位數(shù)的營收增長，但所有多元化業(yè)務(wù)營收僅占總營業(yè)收入的10.2%。

郁亮認(rèn)為，萬科的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)優(yōu)勢在于，方向?qū)Α⒉季秩?、協(xié)同多。一是起步比較早，學(xué)費基本已經(jīng)交完。二是布局賽道比較全，各個業(yè)態(tài)都有，且已經(jīng)在協(xié)同參與綜合性城市更新項目，共同服務(wù)大客戶。

按毛利率指標(biāo)來看，經(jīng)營型業(yè)務(wù)在2022年拉低了整體毛利率。數(shù)據(jù)顯示，萬科2022年稅前整體毛利率19.6%，同比下降2.2個百分點，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的稅前結(jié)算毛利率約為20.4%，高于整體毛利率水平。

對此，萬科首席財務(wù)官韓慧華解釋稱，因為每年大量的折舊攤銷影響，且隨著經(jīng)營資產(chǎn)本身開業(yè)的增多，折舊攤銷量會逐漸增大，其中有相當(dāng)一部分需要計入到成本，所以一定程度上會影響整體毛利率的表現(xiàn)，如果撇開折舊攤銷，大概整體的毛利率是20.6%。

據(jù)了解，萬科長期采取成本法作為會計處理原則，韓慧華稱，“如果萬物云剔掉折舊攤銷，大概整體物業(yè)的毛利率是14.4%，同比2021年下降3個百分點，這對集團毛利率有一定的影響；另外，受到行業(yè)的影響，過往毛利率比較高的增值服務(wù)，其毛利率和收入有一定下降，這也影響因素；其它經(jīng)營業(yè)務(wù)，無論是商業(yè)、物流還是公寓，隨著表現(xiàn)逐漸成熟，利潤率水平在上升，2022年上升6個百分點，但還是因為會計方式原則，整體對毛利率沒有拉升貢獻(xiàn)?！?/p>

近年來，萬科一直呼吁投資者給予經(jīng)營型業(yè)務(wù)更多成長時間，郁亮表示，從中長期看，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)處在增長軌道上，但經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)賺的是小錢、長錢和辛苦錢。

郁亮認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展階段下，經(jīng)營性不動產(chǎn)對投資者的吸引力在明顯變強。與此同時，融資渠道的開放將實現(xiàn)經(jīng)營型不動產(chǎn)“投、融、建、管、退”的閉環(huán)。目前政策層面對REITs、不動產(chǎn)私募股權(quán)基金、長期租賃住房貸款等都已逐步開放。

長期來看，隨著公募REITs政策和渠道完善，這些經(jīng)營型業(yè)務(wù)可能逐步釋放更多利潤。以長租公寓業(yè)務(wù)為例，據(jù)萬科提供數(shù)據(jù)，截至2022年9月底，萬科泊寓共運營管理房源21.5萬間，其中已有 4.28萬間納入保障性租賃住房，占比達(dá)到約20%。對于萬科來說，“納?！焙螅L租業(yè)務(wù)可以申報公募REITs，幫助其實現(xiàn)“投融管退”的閉環(huán)。

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